Służebność przesyłu przy budowie kanalizacji – kiedy gmina może korzystać z Twojej działki?

Służebność przesyłu zgodnie z Kodeksem cywilnym jest to możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a  przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem sieci władnącej.

W praktyce zdarza się, że strony – właściciel nieruchomości oraz przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłowe – nie są w stanie porozumieć się co do warunków umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Taka sytuacja nie przekreśla jednak możliwości uregulowania sprawy w sposób prawny.

• Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. 

• Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Służebność przesyłu można ustanowić na różne sposoby. Podstawowym jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu w formie pisemnej. Oświadczenie właściciela nieruchomości ustanawiającego służebność przesyłu musi jednak mieć formę aktu notarialnego. 

W praktyce przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne często zawierają umowy o przyłączenie, które jednocześnie przewidują ustanowienie służebności przesyłu w zwykłej formie pisemnej. Dobrą praktyką jest zawarcie kompleksowej umowy, która szczegółowo reguluje zasady dostępu do nieruchomości obciążonej oraz obowiązki przedsiębiorcy związane z jej użytkowaniem. 

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna być sporządzona możliwie jak najbardziej precyzyjnie. Brak precyzji w zapisach może być niekorzystny i w praktyce wymagać odwoływania się do zasad współżycia społecznego oraz prawa zwyczajowego. 

Służebność przesyłu powinna być wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej. Umowa powinna precyzyjnie określać obowiązki dzierżawiącego, ograniczenia dla właściciela gruntu oraz szczegółowo wskazywać, jakie czynności może wykonywać przedsiębiorca przesyłowy na danej nieruchomości. 

Należy również określić warunki realizacji inwestycji, takie jak obowiązek przywrócenia terenu do stanu pierwotnego czy zasady postępowania w przypadku awarii kanalizacji, gdy konieczny jest wjazd techniczny.

W przypadku, gdy przez obecność urządzeń przesyłowych korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub znacznie utrudnione właściciel może domagać się, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Jednak prawo do zażądania wykupu jest wtedy zasadne, gdy urządzenie przesyłowe ma dużo wyższą wartość od zajętej nieruchomości.

Należy pamiętać, że jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, umowa o ustanowienie służebności przesyłu może przewidywać nieodpłatne ustanowienie tej służebności.

Spółka komunalna może zasiedzieć służebność przesyłu, podobnie jak każda inna osoba fizyczna lub prawna. Zasiedzenie służebności przesyłu jest możliwe, jeżeli korzystanie z niej było faktyczne, ciągłe i widoczne – analogicznie jak w przypadku służebności gruntowych.

Gmina powinna być traktowana jako przedsiębiorca również wtedy, gdy swoje zadania własne w zakresie doprowadzania wody i odprowadzania ścieków powierza utworzonej w tym celu gminnej spółce, zapewniając jej możliwość korzystania z urządzeń w oparciu o umowę dzierżawy. Sąd Najwyższy orzekł, że w takiej sytuacji właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na rzecz gminy, która nadal jest właścicielem wodociągu, ale oddała go w dzierżawę spółce komunalnej – uchwała Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt III CZP 3/17.

Obowiązek podłączenia do miejskiej sieci wodociągowej, wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp), nie może być spełniony na podstawie służebności przesyłu ustanowionej na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Służebność przesyłu została bowiem ustanowiona na rzecz tego przedsiębiorstwa, a skarżącemu inwestorowi nie przysługuje z niej żadne prawo. W konsekwencji inwestor nie może dokonać przyłączenia do istniejącej sieci wodociągowej w ramach tej służebności – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 1550/21.

Zgodnie z art. 5 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciele nieruchomości są zobowiązani do zapewnienia utrzymania czystości i porządku, między innymi poprzez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub – w przypadku gdy budowa takiej sieci jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona – wyposażenie jej w zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe albo w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków, która spełnia wymagania określone w przepisach odrębnych. W przypadku niewykonania powyższego obowiązku wójt może wydać decyzję nakazującą jego realizację. Firma będzie wówczas zobowiązana do poniesienia kosztów przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej.

Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z 9 grudnia 2021 r.

Obowiązek wynikający z ustawy powstaje w ten sposób, że konieczność przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej zachodzi w sytuacji, gdy:

• faktycznie istnieje wybudowana sieć kanalizacyjna,
• istnieje techniczna możliwość przyłączenia do niej nieruchomości,
• nieruchomość nie jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków. 

Wszystkie powyższe przesłanki muszą zaistnieć łącznie, aby wójt mógł wydać decyzję nakazującą podłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Podstawa prawna: art. 5 ust. 7 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 6 maja 2022 r.

Sąd dokonał oceny decyzji burmistrza miasta nakazującej niezwłoczne przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w następujący sposób:

• posiadanie przez nieruchomość zbiornika bezodpływowego nie zwalnia z obowiązku przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, jeżeli istnieją ku temu możliwości techniczne,
• podłączenie do sieci kanalizacyjnej powinno nastąpić niezwłocznie w momencie stworzenia warunków technicznych i możliwości świadczenia usługi przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne,
• posiadacz nieruchomości – a nie jej właściciel – powinien uzgodnić z właścicielem sposób realizacji powyższego zobowiązania. 

W związku z powyższym wójt gminy miał podstawy prawne do wydania decyzji nakazującej niezwłoczne przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, skoro istnieją techniczne możliwości takiego przyłączenia. Obowiązku właściciela nieruchomości nie uchyla ani posiadanie zbiornika bezodpływowego, ani krótki okres wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej. W konsekwencji to przedsiębiorca poniesie koszty realizacji przyłącza. Dopuszczalna jest natomiast uzasadniona karencja czasowa na realizację inwestycji.