Gmina planuje budowę sieci kanalizacyjnej, która ma przebiegać przez Twoją nieruchomość. Czy ma do tego prawo?
Czy podczas budowy gmina może korzystać z Twojej działki na podstawie umowy służebności? Co powinieneś wiedzieć na temat takiej umowy i czy należy Ci się wynagrodzenie za służebność?
Przede wszystkim należy wyjaśnić, na czym polega instytucja służebności przesyłu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jest to możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem sieci władnącej.
Sieć jest niezbędna, a właściciel się nie zgadza..
Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast gdy to przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Z artykułu dowiesz się:
- czy gmina może wybudować sieć wod.-kan. na Twojej działce,
- co zawrzeć w podpisywanej umowie,
- czy należy Ci się odszkodowanie.
Uwaga! Gdy przedsiębiorca lub właściciel gruntu odmawia zawarcia umowy, bo np. strony nie mogą się porozumieć w sprawie warunków umowy, służebność przesyłu może być ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego.
Trzy podstawowe warunki umowy, o których powinieneś pamięta
1. Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna być sporządzona w sposób jak najbardziej precyzyjny.
2. Przepisy Kodeksu cywilnego zobowiązują do wykonywania służebności przesyłu w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej. Jednak to umowa precyzuje obowiązki dzierżawiącego i ograniczenia dla właściciela gruntu. Powinna ona szczegółowo określać, jakie czynności może wykonywać przedsiębiorca przesyłowy na danej nieruchomości.
3. Jeżeli na nieruchomości będzie tylko sieć kanalizacyjna bez dodatkowych urządzeń (studzienek, pompowni) to umowa musi określić warunki realizacji inwestycji, np. obowiązek przywrócenia terenu do stanu pierwotnego.
Dobrze, gdyby też ustalała zasady w sytuacji awarii kanalizacji, gdy konieczny jest wjazd techniczny.
Gdy ograniczenia są zbyt duże
W przypadku, gdy przez obecność urządzeń przesyłowych korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub znacznie utrudnione właściciel może domagać się, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Jednak prawo do zażądania wykupu jest wtedy zasadne, gdy urządzenie przesyłowe ma dużo wyższą wartość od zajętej nieruchomości.
Wynagrodzenie za służebność
Umowa powinna określać wysokość wynagrodzenia za służebność, a także zasady płatności, przede wszystkim, czy opłata będzie jednorazowa czy okresowa. Ustawa określa, że w sytuacji sądowego ustanowienia służebności przesyłu wynagrodzenie ma być „odpowiednie”.
Z orzecznictwa wynika, że wynagrodzenie za służebność przesyłu powinno odpowiadać wysokości czynszu dzierżawnego za grunt niezbędny do obsługi infrastruktury. Można dla ustalenia takiej kwoty korzystać z analogicznych rozwiązań dla umów dzierżawy gruntów obciążonych podobną infrastrukturą.
Przypadek szczególny
Zgodnie z przepisami służebność przesyłu można ustanowić na rzecz przedsiębiorstwa, które jest właścicielem sieci wodociągowej. Jeżeli gmina korzysta z sieci poprzez swoje jednostki budżetowe – ma prawo ustanowić służebność jako przedsiębiorca. Jednak gdy gmina wydzierżawia sieć innemu podmiotowi, notariusz może odmówić ustanowienia służebności, bo przedsiębiorcą jest nie gmina, tylko spółka, która nie jest właścicielką urządzeń.
Uwaga!Należy pamiętać, że jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, umowa o ustanowienie służebności przesyłu może przewidywać nieodpłatne ustanowienie tej służebności.
Taka sytuacja miała miejsce, gdy właściciele działki, pod nieruchomością których znajdowały się instalacje wodociągowe należące do gminy, ale zarządzane przez spółkę komunalną, złożyli do sądu wniosek o ustanowienie służebności przesyłu za jednorazowym wynagrodzeniem. Służebność miała być ustanowiona na rzecz gminy i polegać miała na korzystaniu z nieruchomości obciążonej na potrzeby biegnącej przez nią sieci wodociągowej. Jednak zgodnie z przepisami dotyczącymi służebności uprawnionym do korzystania z gruntu i zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia jest przedsiębiorca. Przedsiębiorca (spółka komunalna) nie był natomiast właścicielem instalacji wodociągowej, tylko ich dzierżawcą.
Powstała kwestia, czy gmina, na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, powinna być traktowana jako przedsiębiorca również wtedy, gdy swoje zadania własne w zakresie doprowadzania wody i odprowadzania ścieków oraz świadczone w ich ramach usługi powierza utworzonej w tym celu gminnej spółce, zapewniając jej możliwość korzystania z urządzeń w oparciu o umowę dzierżawy.
Sąd Najwyższy orzekł, że w takiej sprawie właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia za odpłatnością służebności przesyłu na rzecz gminy, która nadal jest właścicielem wodociągu, ale oddała go w dzierżawę spółce komunalnej.
- Uchwała Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 3/17).
