Gmina planuje budowę sieci kanalizacyjnej, która ma przebiegać przez Twoją nieruchomość. Czy ma do tego prawo?
Czy podczas budowy gmina może korzystać z Twojej działki na podstawie umowy służebności? Co powinieneś wiedzieć na temat takiej umowy i czy należy Ci się wynagrodzenie za służebność?
Przede wszystkim należy wyjaśnić, na czym polega instytucja służebności przesyłu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jest to możliwość obciążenia nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Służebność przesyłu może powstać w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym lub gminnym zakładem komunalnym, czyli właścicielem sieci władnącej.
Z artykułu dowiesz się:
- czy gmina może wybudować sieć wod.-kan. na Twojej działce,
- co zawrzeć w podpisywanej umowie,
- czy należy Ci się odszkodowanie.
Brak zgody - co zrobić?
W praktyce zdarza się, że strony – właściciel nieruchomości oraz przedsiębiorca, do którego należą urządzenia przesyłowe – nie są w stanie porozumieć się co do warunków umowy o ustanowienie służebności przesyłu. Taka sytuacja nie przekreśla jednak możliwości uregulowania sprawy w sposób prawny.
• Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona niezbędna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
• Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.
Gdy przedsiębiorca lub właściciel gruntu odmawia zawarcia umowy, bo np. strony nie mogą się porozumieć w sprawie warunków umowy, służebność przesyłu może być ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego. Zarówno właściciel nieruchomości, jak i przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne mogą skierować do sądu rejonowego wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.
Umowa o ustanowienie slużebności przesyłu - na co zwrócić uwagę
Służebność przesyłu można ustanowić na różne sposoby. Podstawowym jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu w formie pisemnej. Oświadczenie właściciela nieruchomości ustanawiającego służebność przesyłu musi jednak mieć formę aktu notarialnego.
W praktyce przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne często zawierają umowy o przyłączenie, które jednocześnie przewidują ustanowienie służebności przesyłu w zwykłej formie pisemnej. Dobrą praktyką jest zawarcie kompleksowej umowy, która szczegółowo reguluje zasady dostępu do nieruchomości obciążonej oraz obowiązki przedsiębiorcy związane z jej użytkowaniem.
Umowa o ustanowienie służebności przesyłu powinna być sporządzona możliwie jak najbardziej precyzyjnie. Brak precyzji w zapisach może być niekorzystny i w praktyce wymagać odwoływania się do zasad współżycia społecznego oraz prawa zwyczajowego.
Służebność przesyłu powinna być wykonywana w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej. Umowa powinna precyzyjnie określać obowiązki dzierżawiącego, ograniczenia dla właściciela gruntu oraz szczegółowo wskazywać, jakie czynności może wykonywać przedsiębiorca przesyłowy na danej nieruchomości.
Należy również określić warunki realizacji inwestycji, takie jak obowiązek przywrócenia terenu do stanu pierwotnego czy zasady postępowania w przypadku awarii kanalizacji, gdy konieczny jest wjazd techniczny.
Gdy ograniczenia są zbyt duże
W przypadku, gdy przez obecność urządzeń przesyłowych korzystanie z gruntu jest niemożliwe lub znacznie utrudnione właściciel może domagać się, aby przedsiębiorca przesyłowy nabył od niego tę część nieruchomości, na której znajduje się urządzenie. Jednak prawo do zażądania wykupu jest wtedy zasadne, gdy urządzenie przesyłowe ma dużo wyższą wartość od zajętej nieruchomości.
Przypadek szczególny
Należy pamiętać, że jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę, umowa o ustanowienie służebności przesyłu może przewidywać nieodpłatne ustanowienie tej służebności.
Spółka komunalna może zasiedzieć służebność przesyłu, podobnie jak każda inna osoba fizyczna lub prawna. Zasiedzenie służebności przesyłu jest możliwe, jeżeli korzystanie z niej było faktyczne, ciągłe i widoczne – analogicznie jak w przypadku służebności gruntowych.
Gmina powinna być traktowana jako przedsiębiorca również wtedy, gdy swoje zadania własne w zakresie doprowadzania wody i odprowadzania ścieków powierza utworzonej w tym celu gminnej spółce, zapewniając jej możliwość korzystania z urządzeń w oparciu o umowę dzierżawy. Sąd Najwyższy orzekł, że w takiej sytuacji właściciel nieruchomości może żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na rzecz gminy, która nadal jest właścicielem wodociągu, ale oddała go w dzierżawę spółce komunalnej – uchwała Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2017 r., sygn. akt III CZP 3/17.
Obowiązek podłączenia do miejskiej sieci wodociągowej, wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp), nie może być spełniony na podstawie służebności przesyłu ustanowionej na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Służebność przesyłu została bowiem ustanowiona na rzecz tego przedsiębiorstwa, a skarżącemu inwestorowi nie przysługuje z niej żadne prawo. W konsekwencji inwestor nie może dokonać przyłączenia do istniejącej sieci wodociągowej w ramach tej służebności – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 1550/21.
- Uchwała Sądu Najwyższego z 13 kwietnia 2017 r. (sygn. akt III CZP 3/17).
- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 1550/21.
-
Art. 305¹–305⁴ – Dział III Służebności, Rozdział III Służebność przesyłu, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U.2024.1061)
